금리인상기에 주목 - 리츠(REITs)

 

코로나 위기를 맞아 전 세계적으로 저금리 정책을 적극적으로 사용하면서 우리나라도 0%대 금리 시대가 도래했습니다. 하지만 최근들어 그 동안 저금리로 돈을 풀었던 각국 중앙은행들이 금리를 인상하고 있는데요. 지난 11월 25일, 한국은행은 기준금리를 기존 0.75%에서 1.00%로 0.25% 인상한다고 발표했습니다. 미국의 경우, 향후 3년간 8차례에 걸쳐 금리를 인상하겠다고 발표한 바 있습니다.

 

https://www.joongang.co.kr/article/25026809#home

기준금리 0.75%→1%...'제로금리 시대' 끝났다

https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1023895.html

‘3년간 8차례’ 미국 금리인상…시간표대로 간다면 한국 경제는?

 

 

 

일반적으로 금리가 높아지면, 부채를 가지고 있는 기업은 이자부담이 늘어나게 되고, 이는 기업의 수익성에 악영향을 미치게 됩니다. 따라서, 주가에도 부정적인 영향을 줄 가능성이 높아지게 되죠. 지금과 같은 금리상승기에는 금, 부동산, 원자재 등과 같은 실물자산의 가치가 상승하는 경향이 있으며, 따라서 금리상승기에 투자하기 좋은 분야 중의 하나가 바로 리츠(REITs) 입니다. 리츠는 Real Estate Investment Trusts 의 약자로, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자/운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말합니다. 통상 리츠들은 수익금의 90% 이상을 투자자에게 배당하는 것으로 알려져 있습니다. 리츠에 대한 좀더 자세한 설명은 아래 링크를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

http://reits.molit.go.kr/svc/svc/openPage.do?pageId=010100 

리츠란 무엇인가?

 

 

 

부동산 투자의 경우, 주식 투자에 비해 아무래도 투자금액이 커야 하다보니 일정 규모의 자산을 확보하지 못한 상태에서는 투자를 시작하지도 못하는 문제가 있습니다. 리츠는 이와 같이 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 제공하는 수단이 됩니다. 리츠는 주식시장에 상장되어 있어 일반 주식과 같이 쉽게 매매할 수 있고, 주당 가격이 대부분 1만원 이하 정도로서 일반적인 부동산 투자에 필요한 기본 단위 금액과 비교할 때 매우 저렴하기 때문에 개인이 보유한 현금에 맞추어 매수할 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 부동산을 현금화 하는데는 시간이 오래 걸리는 경우가 많지만, 리츠의 경우 주식시장에서 바로 매도하여 현금화가 가능한 것도 큰 장점이 될 수 있습니다.

 

 

출처 : 삼성증권 섹터 분석 보고서, 2021.07.19

 

 

우리나라는 2000년대에 들어서야 리츠가 도입되었지만 미국은 1960년에 도입되어 약 70년 정도의 긴 역사를 가지고 있습니다. 위 표는 미국에서 금리인상기에 리츠와 주식에 투자했을 때 수익률을 비교한 것인데, 6번의 금리인상기에서 리츠에 투자한 경우가 주식에 투자했을 때보다 높은 수익률을 보였던 적이 3번, 비슷한 수익을 보인 것이 1번, 낮은 수익률을 보인 적이 2번이라고 합니다. 가장 최근에 있었던 금리인상기를 보면, 주식에 투자했을 때보다 약 3배에 달하는 투자성과를 보인 것을 알 수있습니다. 금리인상기에 리츠에 주목해야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

 

물론, 리츠가 장점만 있지는 않습니다. 다른 투자와 마찬가지로 리츠 역시 투자하는 대상에 대해 분석하지 않으면 투자에 실패할 수 있는 여지도 많습니다. 기본적으로 부동산에 투자하는 것이기 때문에 부동산 경기를 읽을 수 있는 눈이 있어야 할 것이며, 각 종목별로 투자하는 대상이 상이하기 때문에 투자 대상에 대한 분석도 필요합니다. 예를 들어, 상가/빌딩에 투자하는 리츠와 주택에 투자하는 리츠는 부동산 상황에 따라 수익률에 차이를 보일 수 있습니다. 실제 건물을 소유하거나 임대하여 수익을 얻는 경우와 비슷하게, 리츠 투자에서도 공실률이 높아지는 상황이 발생 시 수익률은 낮아지거나 마이너스가 될 위험도 있습니다.

 

그러나 개인적으로는 리츠가 갖는 장점이 더 크다고 판단됩니다. 제 경우에 부동산 투자에 대해 잘 알지 못하지만 간접적인 방법으로 부동산 투자가 가능하다는 점, 그리고 주식 외의 투자처를 가짐으로써 포트폴리오를 다각화 할 수 있다는 점에서도 리츠 투자는 바람직한 선택지가 될 수 있을 것 같습니다.